Os empreendimentos de multipropriedade são cada vez mais comuns no país. O segmento é considerado vantajoso tanto para o mercado hoteleiro e incorporadoras quanto para os consumidores, representando uma potencial alternativa para o fomento do setor imobiliário, turístico e, por consequência, da própria economia nacional.

Verificada com frequência em imóveis destinados ao lazer, a multipropriedade imobiliária possibilita a instituição de regime de condomínio por meio do qual vários proprietários possuam conjuntamente um mesmo bem imóvel, de modo que, por uma determinada fração de tempo, cada um deles possa utilizá-lo e dele gozar em sua totalidade e com exclusividade.

Desta forma, um único bem é dividido por vários proprietários que, ao invés de exercerem a sua propriedade sobre a fração ideal do imóvel, terão direitos sobre a fração de tempo adquirida sobre ele.

O modelo reduz os gastos dos proprietários, que poderão gozar de uma residência para férias, por exemplo, sem arcar com o valor integral do imóvel, além de dividir as despesas ordinárias e extraordinárias com os demais proprietários e indicar um administrador profissional para realizar, dentre outras obrigações, a manutenção, conservação e limpeza do bem, além da gestão do tempo ocioso deste com a locação por temporada.

Uma vantagem adicional concedida ao multiproprietário é a possibilidade de conjugação do referido instituto com outras modalidades de contrato. A exemplo da utilização do sistema pool hoteleiro, por força do qual passa o proprietário a receber remuneração do operador hoteleiro, resultante das hospedagens originárias da transferência dos seus direitos de fruição sobre o bem.

Da mesma forma, o segmento mostra-se rentável também às incorporadoras e redes de hotéis, que podem comercializar um mesmo imóvel, em cotas, para diversos clientes, ao invés de vendê-lo apenas para um cliente, em valor certamente inferior à soma das cotas comercializadas, o que propicia um retorno financeiro mais significativo.

Embora não se confundam, o modelo se assemelha ao timeshare, categoria de compartilhamento de hospedagem que corresponde à compra antecipada de reservas em hotéis, cujo valor é convertido em pontos utilizados para a reserva de quartos durante determinado período. Enquanto a multipropriedade corresponde à efetiva venda da propriedade do imóvel, o timeshare pressupõe a cessão do direito de uso de unidades habitacionais por prestadores de serviços de hotelaria por determinados períodos de ocupação.

Introduzido na legislação brasileira pela Lei nº 13.777/2018, o instituto da multipropriedade trouxe relevantes mudanças ao Código Civil e à Lei de Registros Públicos, sanando a lacuna legislativa até então existente e aumentando a confiabilidade no novo modelo de negócios, como decorrência da segurança regulatória conferida ao tema.

A legislação resguarda a venda, cessão ou locação da fração de tempo por parte do multiproprietário, o que não depende da anuência ou mesmo da cientificação dos demais coproprietários para que surta os seus efeitos, ressalvada a necessidade de mera cientificação do administrador do condomínio, com a finalidade de possibilitar a sua gestão comum.

Diferentemente da copropriedade, o direito de preferência dos multiproprietários não é automático, dependendo de expressa previsão no instrumento de instituição da multipropriedade, que regerá as relações e os interesses dos envolvidos.

Por outro lado, a Lei nº 13.777/2018 estabelece formalidades para a instituição da multipropriedade que devem ser atentamente consideradas no negócio.

A legislação exige o registro do instrumento de instituição da multipropriedade na matrícula do imóvel que servirá de base para o regime de condomínio, podendo ser simultaneamente elaborados, através de assessoria jurídica especializada, outros instrumentos estratégicos para maior eficácia do negócio, a depender de sua complexidade, abrangência e negócios subjacentes a ele atrelados. A partir daí, é necessária a abertura de matrículas individualizadas, correspondentes a cada unidade periódica, especificando-se a duração dos períodos de fração de tempo. Trata-se da subdivisão de um mesmo imóvel em unidades periódicas, mas mantendo-se indivisível a estrutura do bem em si.

Uma vez instituída a multipropriedade, é recomendável a contratação de um bom administrador condominial para gerir e organizar o negócio, tendo em vista a complexidade da estrutura e a grande rotatividade e número de proprietários envolvidos.

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