No último dia 12 de julho de 2022, foi publicada no Diário Oficial da União, a Lei 14.405/2022, que alterou a redação do artigo 1.351, da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil).
A atual redação do mencionado artigo passou a prever novo quórum de aprovação para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. A partir da publicação da referida lei, a alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária depende, apenas, da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.
A redação anterior estabelecia, para a mesma finalidade de mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, a aprovação pela unanimidade dos condôminos. Esta redação anterior, contudo, já era uma versão suavizada para a redação original do artigo 1.351, que em sua versão original impunha severo quórum, inclusive, para a alteração do regimento interno, engessando a liberdade dos condôminos em dispor sobre seus interesses.
Portanto, pela mais recente versão da redação do artigo 1.351, ficou mais fácil mudar a destinação de apartamentos, salas comerciais e até edifícios inteiros. A nova norma é resultado de um projeto de lei (PL 4.000/2021), do senador Carlos Portinho.
No relatório legislativo, de autoria do Senador Carlos Viana, considerou-se que “nem o Código anterior, nem a Lei nº 4.591 de 1964, que disciplinava o condomínio edilício até então, continham regra equivalente”, outrossim, ponderou-se que “a exigência de unanimidade introduzida no Código Civil torna essa adesão praticamente inviável, no entanto, pois em geral há sempre alguns condôminos que não estão presentes ou não têm interesse nessa alteração”.
É importante destacar, ainda, que o relatório do parlamentar ainda justificou que o “poder de veto afetaria não apenas os interesses particulares dos condôminos, mas igualmente os interesses públicos relativos ao urbanismo. A alteração de uso seria uma decorrência natural das oscilações do mercado imobiliário, permitindo que a oferta acompanhe a demanda”, o que se adequa bem ao dinamismo do mercado imobiliário.
A alteração promovida pela Lei 14.405/2022 se adequa às demandas decorrentes de uma nova tendência urbana, em que há estímulo à ocupação de áreas bem localizadas, mas esvaziadas, seja pelo arrefecimento do mercado imobiliário comercial, seja pelo deslocamento dos centros econômicos. Nas palavras do Senador Carlos Vianna: “A nova lei amplia a possibilidade de exploração de edifícios, sem limitá-los à destinação original, por vezes, já ultrapassada e que já não atendem mais a região”.
Assim, houve estímulo ao retrofit e à conversão de imóveis atendendo à nova dinâmica de distribuição urbana. Trata-se, portanto, de evidente vitória relevante do mercado imobiliário, que vem conquistando a flexibilização de normas, com a finalidade de permitir a manutenção da ebulição de negócios, em evidente respeito ao princípio da autonomia da vontade privada e, até mesmo, para regularização de situação acentuada durante a pandemia, qual seja: utilização de unidades condominiais, originalmente destinadas a fins exclusivamente residenciais, como sede de estabelecimento comercial.
